امام رضا(ع) :كسى كه كسب و تجارت مى ‏كند بايد از دروغ اجتناب كند
آخرین اخبار:
يكشنبه، 4 اسفند ماه، 1398






فرمول پاکسازی رکود مسکن
نویسنده: mohtasham تاریخ ارسال : شنبه، 20 شهريور ماه، 1395 تعداد بازدید: 332

بازار مسکن مشروط به اعمال دو دسته سیاست کوتاه‌مدت و بلند‌مدت، می‌تواند وارد رونق غیرتورمی شود. فرمول پاکسازی کامل معاملات و ساخت‌و‌ساز از رکود نشان می‌دهد برای تبدیل نیاز بالقوه به تقاضای موثر خرید مسکن باید پنج گام مالی به‌هم پیوسته، برداشته شود. در سمت عرضه نیز با هدف کاهش قیمت

 تمام شده مسکن، چهار اقدام حمایتی از جمله «گسترش بازار زمین با تاسیس شرکت‌های توسعه‌گر» و همچنین «اصلاح ساختار شهرداری‌ها» لازم است. علاوه‌بر 9 ماموریت زمان‌بر، تحریک ضربتی بازار نیازمند راه‌اندازی «صندوق سرمایه‌گذاری مستغلات» است.

اقتصاد کشور در سال‌های اخیر وضعیت منحصربه‌فردی را تجربه کرده است. تدابیر غیر کارشناسی دولت‌های قبلی، آثار ناشی از تحریم‌ها و کاهش قیمت نفت در رکود بی‌سابقه‌ بخش واقعی و مالی اقتصاد نمایان شده است. در بخش واقعی اقتصاد شاهدیم نرخ بیکاری افزایش یافته است، مصرف کاهش پیدا کرده؛ رونق از بازار مسکن رخت بربسته؛ کشتی بخش صنعت و معدن به گل نشسته؛ بخش قابل‌ توجهی از ظرفیت‌ واحدهای تولیدی بلااستفاده مانده؛ طرح‌های سرمایه‌گذاری فراوانی نیمه‌کاره رها شده و چشم‌انداز پرابهامی پیش روی صاحبان کسب‌وکار قرار گرفته است. در بخش مالی اقتصاد نیز نظاره‌گریم پیمانکارانی را که مطالبات عمده‌ای در حدود 94 هزار میلیارد تومان از دولت دارند؛ دولتی را که بیش از 100 هزار میلیارد تومان به بانک‌ها بدهکار است؛ بانک‌هایی را که بیش از 80 هزار میلیارد تومان به بانک مرکزی بدهکارند، بانک مرکزی‌ای که هر روز برای تامین نیازهای نقدینگی بانک‌ها، پول بیشتری به اقتصاد تزریق می‌کند و اقتصادی که در آن حجم نقدینگی از مرز یک تریلیون تومان گذشته است.

 

آینده‌ بازار مسکن

مهم‌ترین متقاضیان مسکن خانوارها هستند، و بر این اساس، آمارهای مربوط به وضعیت جمعیت‌شناختی و اقتصادی خانوارها به‌طور عمده تعیین‌کننده‌ نیروهای طرف تقاضای بازار مسکن است. بر اساس متغیرهایی نظیر رشد جمعیت، هرم سنی، آمار ازدواج و طلاق، بعد خانوار و... وزارت راه و شهرسازی برآورد کرده که کشور طی 10 سال آینده به تعداد 10 میلیون واحد مسکونی نیازمند است. این مقدار تقاضا برای رونق بازار مسکن بسی بیش از حد نیاز است، اما این تقاضا فقط تقاضای بالقوه است. برای قضاوت در مورد تقاضای موثر باید وضعیت اقتصادی خانوارها را نیز بررسی کنیم.

از یک طرف در سال‌های اخیر اقتصاد کشور دچار رکود تورمی بوده است. این رکود تورمی فشار مضاعفی را هم از بابت افزایش سطح عمومی قیمت‌ها و هم از بابت کاهش درآمدها، بر قدرت خرید خانوارها وارد کرده است. علائم کاهش قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن مشهود است. به‌عنوان مثال، در طرح «صندوق پس‌انداز مسکن یکم» که تا سقف 160 میلیون تومان تسهیلات رهنی در اختیار زوجین خانه‌اولی قرار می‌گیرد، طی یک‌ سال گذشته تنها حدود 50 هزار نفر ثبت نام کرده‌اند که بسیار پایین‌تر از میزان موردانتظار بود (پیش‌بینی ثبت نام 100 هزار متقاضی در هر سال). با وجود اینکه طرح یادشده فرصت منحصر‌به‌‌فردی را برای خانه‌دار شدن در اختیار زوجین قرار می‌دهد، بسیاری از آنها قادر نیستند برای دریافت تسهیلات، مبالغ پیش‌پرداخت (سپرده‌گذاری یکساله معادل نصف مبلغ وام) یا اقساط نه چندان بزرگ تسهیلات یادشده را متقبل شوند.

از طرف دیگر به‌دلیل تنگنای اعتباری نظام پولی کشور که غالبا از محل افزایش سطح دارایی‌های نقدنشو و مطالبات مشکوک‌الوصول بانک‌ها ایجاد شده است، کارکرد آنها به‌عنوان مهم‌ترین نهادهای تامین مالی کشور دچار اختلال شده است. در حال حاضر بانک‌ها قادر نیستند نقش خود را در تامین منابع مالی مورد نیاز و تحریک تقاضای بازار مسکن ایفا کنند. بر این اساس می‌توان گفت با وجود این‌که تقاضای بالقوه‌ بسیار بزرگی در بخش مسکن برآورد شده است، از یک طرف به‌دلیل کاهش عمده‌ قدرت خرید خانوارها و از طرف دیگر به‌دلیل نارسایی‌های عمده‌ نظام بانکی در تامین مالی طرف تقاضای مسکن، چشم‌انداز تقاضای موثر واحدهای مسکونی چنگی به‌ دل نمی‌زد.

اما در سمت عرضه‌ واحدهای مسکونی، شرایط ویژه‌ای به‌چشم می‌خورد. طی سال‌های گذشته بازیگران بزرگ بازار املاک و مستغلات از جمله شرکت‌های تابعه‌ بانک‌ها و موسسات اعتباری، مجموعه‌های بزرگ دولتی و شبه‌دولتی و فعالان دانه‌درشت بخش خصوصی در اندازه‌های بزرگی در طرح‌های ساخت‌وساز واحدهای مسکونی، اداری و تجاری سرمایه‌گذاری کرده‌اند. علاوه بر این، در این سال‌ها بخش قابل‌توجهی از وثایق ملکی در اثر نکول وام‌گیرندگان به بانک‌ها و موسسات اعتباری واگذار شده است. در اثر رکود سال‌های اخیر بازار مسکن این دارایی‌های ملکی به دارایی‌های غیرمولد و نقدنشو مبدل شده‌اند، که به‌خصوص بانک‌ها را در معرض فشارهای جدی نقدینگی قرار داده‌ است. همچنین بانک مرکزی بانک‌ها را ملزم کرده برای بهبود وضعیت نقدینگی خود بخش عمده‌ای از سرمایه‌های غیرمالی خود را واگذار کنند. این عوامل روی هم بزرگ‌ترین بازیگران بازار ملک را به بزرگ‌ترین عرضه‌کنندگان آن بازار بدل کرده است. آنها درصددند در اولین فرصت، دارایی‌های ملکی خود را واگذار کنند. بنابراین، در حالی که بازار مسکن با تقاضای موثر نویدبخشی مواجه نیست، عرضه‌کنندگان بزرگ برای فروش املاک و مستغلات خود صف کشیده‌اند. صرف‌نظر از آمارهایی که از خالی‌بودن تعداد نسبتا زیادی مسکن در کلان‌شهرهای کشور حکایت دارد، حجم بزرگ واحدهای مسکونی آماده‌ فروش بازیگران بزرگ یادشده در برابر تقاضای موثر نه‌چندان امیدبخش خانوارها، فرصت رونق مسکن را در کوتاه‌مدت و حتی میان‌مدت به‌کلی از بازار مسکن ربوده است. بنابراین اگر بخواهیم واقع‌بین باشیم بدون تعارف باید قبول کنیم که با صرف‌نظر کردن از مسکن لوکس که تقاضای آن کمتر تحت تاثیر چرخه‌های تجاری است و به استثنای رونق‌های موقتی که ممکن است در سایه‌ اجرای طرح‌هایی مانند «صندوق پس‌انداز مسکن یکم» در بخش‌هایی از بازار مسکن ارزان‌قیمت ایجاد شود، تا چندسال آینده بازار مسکن از خواب زمستانی بیدار نخواهد شد. با وجود پیچیدگی‌های غیرقابل فهم نظام‌های اقتصادی و خطاهای جدی‌ای که در امر پیش‌بینی متصوریم، در حال حاضر تکلیف نیروهای اثرگذار در بازار مسکن چنان روشن است که در سطح اطمینان بالا انحرافی از آینده‌ یادشده نخواهیم داشت، مگر اینکه بانک مرکزی با جادوی تزریق پول و به بهای رکود شدیدتر و بلندمدت‌تر، خرس بازار مسکن را برای کوتاه‌مدت از خواب بیدار کند.

منبع خبر: روزنامه دنیای اقتصاد













کاربرانی که به این خبر امتیاز داده اند.(قرمز رأی منفی و آبی رأی مثبت):

مرتبط باموضوع :

 موانع رونق پیش‌فروش مسکن  [ چهارشنبه، 8 دي ماه، 1395 ] 281 مشاهده
 اعلام قیمت محصولات جدید رنو در ایران  [ پنجشنبه، 26 شهريور ماه، 1394 ] 400 مشاهده
 تخلفات معاملات جمعه‌بازار خودرو پیگیری نمی‌شود  [ چهارشنبه، 8 آبان ماه، 1392 ] 1050 مشاهده
 تمرکز صادرات برچین و عراق  [ يكشنبه، 19 مرداد ماه، 1393 ] 538 مشاهده
امتیاز دهی به مطلب
انتخاب ها

 فایل پی دی اف فایل پی دی اف

 گرفتن پرينت از اين مطلب گرفتن پرينت از اين مطلب

 ارسال به دوستان ارسال به دوستان

 گزارش این پست به مدیر سایت گزارش این پست به مدیر سایت

اشتراک گذاري مطلب